Muitas são as construções programadas em Brickell para 2016 e a estimativa é que o mercado continue crescendo. Muitos apartamentos comprados nas pré-construções provavelmente estarão disponíveis para locação, entretanto, apesar do crescimento da população de Brickell existem dúvidas sobre se o mercado irá absorver tanta oferta nos próximos 12 meses. Tudo indica que, por conta disso, os valor dos alugueis deverão diminuir em Brickell estimulando a vinda de mais pessoas para a região, o que ajudará a absorver em parte os apartamentos disponíveis e gerando um alívio para as pessoas que alugam atualmente.

Dicas importantes para proprietários

Vale lembrar que esse aquecimento do mercado imobiliário e desvalorização do valor do aluguel pode ser negativo no sentido de que muitas das unidades construídas serão colocadas à venda em médio prazo quando os valores se estabilizarem novamente. Atualmente sabe-se que existem 22 meses de inventário de novas construções em Brickell e no ano que vem esse número aumentará ainda mais, sendo que o normal geralmente é de 9 meses. A tendência no entanto, é de que o mercado absorva todas essas unidades em 3 anos, voltando à curva normal de oferta e demanda. Por enquanto, para evitar prejuízos dos proprietários de imóveis, aqui vão algumas dicas:

• Se sua unidade vale mais do que US$550 psqf, VENDA.
• Se sua unidade está entre US$400-US$500 psfqf ESPERE, mas se pretender vender dentro dos próximos 12 a 24 meses é melhor vender agora.
• Se você quer COMPRAR em Brickell busque apartamentos com preço abaixo de US$400 psqf, para obter um melhor retorno financeiro.

Análise de absorção anual

No início de 2014, quando 4.500 unidades estavam em construção, a IRR-Miami concluiu que o mercado poderia suportar um adicional de 1000-1500 unidades de construção. Atualmente, existem 6.019 unidades em construção, com mais 2.070 unidades em fase de contratação. Chegamos ao ponto em que a oferta é maior do que a demanda. IRR Miami conclui que estamos no meio do ciclo de desenvolvimento porque os preços atuais estão crescendo para projetos que tenham atingido a absorção pré-venda com construção iniciada e pode se dar ao luxo de manter os níveis de preços mais elevados para o estoque remanescente (normalmente menos de 10-15% do total do projeto).

A falta de estoque e demanda por unidades dentro mercado de Miami Downtown tem impulsionado os preços de revenda de níveis em dificuldades (abaixo do custo de substituição) para os níveis atuais de mais de US $ 430 / SF.

A figura abaixo indica um aumento contínuo no preço de venda / SF desde 2009, sendo que o ápice foi em 2012-2013. Embora em 2014 os dados indiquem aumento de preço de 16% sobre 2013, esse aumento representa uma menor variação do que 27% e 22% de aumento produzido no mercado em 2012 e 2013, respectivamente.